代表弁護士 永吉 啓一郎様
いつもお世話になっております。
ご質問がありますので、ご回答をお願い致します。
質問
賃貸借契約書に賃料の改定として「賃料が諸般の経済情勢の変化、公租公課等を考慮し不相当となったときは、甲は契約期間中であっても、賃料の増額の請求をすることができる。」と規定しています。
質問①このような規定で値上をする場合はどのような合理的な根拠を示せばよいのでしょうか。
質問②過去10年前に借主から口頭での業績悪化を理由に40万円を30万円に減額をしている中において、借主の業績状況は確認できないのですが、10年以上経過をしたということで少なからず業績が安定していると推察されます。そこで40万円に戻してほしい旨を申し入れをしましたが口頭で業績がよくないとの理由で拒否されました。そこで借主からの業績状況を裏付ける決算書などの提出がなされない中での値上するときの対応策をご教示下さるようお願い致します 。
ご質問、ありがとうございます。
弁護士法人ピクト法律事務所の永吉です。
前提として、建物の賃貸借ということで
よろしいでしょうか。その前提で回答します。
１ ご質問①〜根拠資料について
＞賃貸借契約書に賃料の改定として「賃料が諸般の経済情勢の変化、
＞公租公課等を考慮し不相当となったときは、甲は契約期間中であっても、
＞賃料の増額の請求をすることができる。」と規定しています。
＞質問①このような規定で値上をする場合は
＞どのような合理的な根拠を示せばよいのでしょうか。
これは、契約というよりも、
借地借家法３２条の賃料増額請求権を確認的に
契約書の条項に入れているという意味の規定かと思います。
その場合、固定資産税の増加や近隣物件（同様の規模等が良いです。）
の坪単状況がわかる資料などの賃料相場を根拠資料とすることに
なります。
ただし、結局のところ、賃借人が合意しなければ、
裁判で確定させる以外に方法がないので、
本当に現実点で相手に伝えて良い情報なのかや、
訴訟提起時に初めて提出するか等の精査が必要となります。
（相手に有利な資料をこちらから提供してしまっていた
という状況になりかねません。）
近隣相場と多少の違いしかないというケースでは、
なかなか認められるハードルは高いです。
２ ご質問②〜借主の業績等について
＞質問②過去10年前に借主から口頭での業績悪化を理由に40万円を30万円に
＞減額をしている中において、借主の業績状況は確認できないのですが、
＞10年以上経過をしたということで少なからず業績が安定していると
＞推察されます。
＞そこで40万円に戻してほしい旨を申し入れをしましたが口頭で業績が
＞よくないとの理由で拒否されました。
＞そこで借主からの業績状況を裏付ける決算書などの提出がなされない中での
＞値上するときの対応策をご教示下さるようお願い致します 。
１０年前に期間限定ではなく、契約内容自体を
３０万円に変更したということかと思います。
合意してしまっているということであると、
法的には、借主の業績が良い悪いが、値上げできるかに
影響するわけではありません。
一方で、ご質問①の賃料増額請求において、
当初の契約よりも減額されており、本来の相場とかけ離れている
という理由の１つにはなるかと思います。
ただし、これについても、そもそも、
本来の相場より安い金額での賃料で合意していたのであるから、
相場より安いのは当然であるとして、こちらに不利に働く
可能性もありますので、主張するタイミングや文脈は
気をつけられた方が良いと存じます。
交渉の段階で伝えるのは問題ないと
思いますが、書面等について明確に主張するか
どうかという点は注意が必要かと存じます。
よろしくお願い申し上げます。