賃貸契約の更新を拒否した場合の立退料について

ご質問、ありがとうございます。
弁護士法人ピクト法律事務所の永吉です。

１ ご質問①〜立退料の性質について

＞① 法人Ａが次回の賃貸契約の更新を拒んだ場合は、
＞立退きの扱いになり立退料が発生するとの理解で良いでしょうか。

まず、前提として、法人Aが更新を拒んだ場合に、
法人Bから立退料の請求する権利が生じるわけではありません。

法人Aが更新拒絶をする場合には、正当事由が必要であり
（借地借家法28条）、
この正当事由を基礎付けるために、立退料の支払いが
必要となるということです。

裏を返せば、個別事情から正当事由があれば、
立退料の支払いが不要なこともありますし、
支払いがなければ正当事由が認められず、
更新拒絶は無効であり、更新されてしまうということとなります。

とはいえ、現実論としては、オーナーからの
立ち退きを求める場合、立退料の負担が
ない限りは、更新拒絶は認められないでしょう。

２ ご質問②〜金額について

＞② 立退料が発生した場合、店舗での物販販売の場合は
＞立退料はいくら位が目安になるのでしょうか。
＞一般的に言われている基準や目安があれば教えて下さい。

立退料の適正については、最終的に裁判所が
その裁量によって自由に決定しうるものとされています
（東京高判昭和50年4月22日）。

特に居住用ではなく事業用のものは、個別事情に
依存することが多く一般的な目安という判断は
なかなか難しいものです。
（賃料の何か月分や建物価値の何％等の基準はありません。）

裁判所の傾向ですが、ある程度の正当事由がある場合には、
立ち退きによって賃借人に発生する経済的損失をベースにして、
それを調整して立退料を決めています。

実際の金額は、
地域や法人Bの業態や利用方法などに大きく依存しますが、
どのような費用が含まれてくるのかについて、以下見ていきます。

（１）移転先を確保するための費用

想定される不動産仲介手数料や権利金などですが、
これはまず含まれます。

（２）移転費用と移転先の内装工事費

こちらも想定される金額が立退料には含まれます。

（３）休業補償

移転のために休業が必要になれば
それも含まれます。

（４）賃料差額補償や営業補償

基本的に、法人Bが現状の物件にいる必要性がどの程度
高いかによってその金額が異なってきます。

例えば、店舗周辺の人が得意客等となっている場合、
同一条件の物件を借りるために差額が生じるようであれば、
その分も立退料に含まれてきますし、
一方で、現状の物件から移転すると将来の売上を維持
できないというように想定されるケースでは、
営業補償なども含まれてきます。

特に本件で、通常のオフィス賃貸等に比べて、
法人Bは、
＞一階を店舗販売

しているということなので、この辺りが
高額になってくる傾向にあります。

例えば、比較的最近の飲食店の事案ですが、

老朽化しているという事情があったとしても、
ビルの居酒屋（賃料８万８４５７円）で、
立退料を1156万1000円と算定した事例
（東京地裁平成３０年７月２０日）があります。

また、老朽化した木造建物に入居するラーメン店
（賃料約１４万円）で、
立退料を約１５５６万円とする事例（平成３０年３月７日）
があります。

老朽化しているという点は、正当事由を
肯定する側に働く事情で、立退料を減額する
事情になりますので、老朽化等がなかった場合、
より高額となっていたものと考えられるものです。

飲食店ではないにせよ、「１階で店舗」をしている
ということですと、この部分が大きく影響してきます。

この辺りは、法人Bの売上や個別状況によってかなり
変動がある部分になります。

３ 減額に応じるかについて

＞現在、法人Ｂより家賃を下げて欲しいとの打診がきている。
＞現時点では家賃を下げていないが、状況により期間を設け
＞家賃を下げること検討している。

比較的短期間のうちに、法人Bに退去をしてもらいたい
ということであれば、基本的には家賃を
下げることはせず、法人Ｂからでていってもらう
というのが、対応としては無難です。