●●です。
お客さんから相談があり、個人的な見解、
どういう方法があるかのヒントをいただけると助かります。
前提として
85歳の老人で年金者と1棟賃貸アパートを所有しています。
実質、不動産収入はあるけど余剰はなく、
年金200万円ぐらいで生活しています。
借入利子の経費が多いため確定申告はしているけど赤字申告です。
子供、妻はいない状態で、相続人は弟はいます。
現状、自己所有の戸建てに1人ですんでいます。
時価として土地建物で1,000万円（自宅には借入はないで）ほど
地銀の抵当権（賃貸アパート分）がついています。
1棟賃貸アパートは
年間賃料2,500万円ほどはあります。
現状は、建設会社による家賃保証があるので資金はなんとか返済は続けれて
いますが、家賃保証の中止と建設会社に対するいくつかの修繕費不払いがあり、
賃貸アパートの売却を模索しています。
家賃保証がきられるとお金がまわらなくなるリスクが顕在します。
土地は先祖からの土地で借入をしてＨ6年に賃貸アパート建築しました。
現状、残債は日本政策金融公庫2.5億円（1番抵当）
金利が5.5％程度
自宅に抵当権を設定している地銀6,000万円（2番抵当）
不動産所得は金利が高すぎて毎年赤字になっています。
保証人もいなくて弟も放棄するつもりなので借り換えもできない状況
売却想定金額として3億円弱のため、1番抵当の日本政策金融公庫は完済できそうですが、
二番抵当の地銀にいくらか残債が残り
建設会社の修繕費未払いも残りそうです。
先祖代々の土地のため、売却が実現すると譲渡税が数千万円かかりそうです。
地銀に相談したところ、おそらく競売は仕方がないことだけど任意売却は責任が
でるので認めないのではと意見はもらっています。
競売になれな、当然に自宅も競売されると思います。
日本政策金融公庫に相談しに行ったら数回不払いをして保証協会に代位弁済してもらい
保証協会からサービサーに移り請求がくるとのことで、
その後、競売になると思うと言われたみたいです。
競売と任意売却の線引き、考え方は地域や債務者によっても異なるものでしょうか？
自己破産しても譲渡税はまぬがれないかと思います。
相談者は年金収入のみで、現状の自宅で住み続けたいという要望はあります。
自己破産をしなくて、自宅にそのまま住み続けることはできるものでしょうか。
こういった場合に何かいい方法はありませんでしょうか？
ご質問ありがとうございます。
弁護士法人ピクト法律事務所の永吉です。
１ ご質問
> 競売と任意売却の線引き、考え方は地域や債務者によっても異なるものでしょ
> うか？
> 自己破産しても譲渡税はまぬがれないかと思います。
> 相談者は年金収入のみで、現状の自宅で住み続けたいという要望はあります。
> 自己破産をしなくて、自宅にそのまま住み続けることはできるものでしょうか。
>
> こういった場合に何かいい方法はありませんでしょうか？
２ 回答
実際には、不動産の現状の稼働状況や立地等
債務返済状況の情報等、詳細の情報が
ないので、分かりかねるのですが、
自己破産等に至る前に、不動産の収支を見直して、
赤字から脱却することも一時的には必要かと思います。
仮に、赤字が膨らみ、返済が厳しくなってきた場合には、
ご指摘の通り、自己破産という方法もありますが、
任意整理や個人再生を行うという方法もあります。
しかし、これらの方法は、今後も返済を継続していくことを
前提としますので、一般的には、
85歳という高齢に加え、相続人も少なく、相続放棄の意向であるとすると、
これらの方法で債権者側と折り合いをつけていくことは難しいのでは
ないかとも考えられます。
そうすると、自己破産のうえ競売、もしくは、
債権者の合意を得たうえで任意売却をするということになりますが、
任意売却か競売かという点は、地域や債務者というよりは、
債権者との交渉がどこまでうまくいくかという点に依存するかと思います。
また、任意売却の場合でも、アパートのみの売却では、
全ての債務の返済には足りないようなので、
別途、残債務について、任意整理等が必要になる場合もあるでしょう。
このあたりは、個別事情に基づく交渉ごとになるかと思います。
よろしくお願い申し上げます。