契約をする予定でいます。
契約書はネット上に掲載されているものを使用して
賃料等の支払時期を
１２月分から翌年１１月分を一括して当年１１月末日まで銀行振込により支払う
に変更しようと考えております。
契約上特に注意する点等がありましたら
ご教示お願いいたします。
よろしくお願いいたします。
＞契約書はネット上に掲載されているものを使用して
＞賃料等の支払時期を
＞１２月分から翌年１１月分を一括して当年１１月末日まで銀行振込により支払う
＞に変更しようと考えております。
＞契約上特に注意する点等がありましたら
＞ご教示お願いいたします。
２ 回答
（１）途中解除（解約）の場合の賃料の返還の有無に関する規定
賃料の支払い期間が１年間と長いことから、
この期間内に賃貸借契約が途中解除（解約）と
なった場合の賃料の返還についての
トラブルを防ぐため、
残期間に相当する賃料の返還の有無につき
契約書で明確にしておくべきでしょう。
ご質問では、●●先生が借主の立場なのか、
貸主の立場なのか分かりませんでしたが、
借主の立場であれば、前払いした賃料のうち、
残期間の賃料の返還が受けられるよう
返還の規定を入れておくべきと考えます。
貸主の立場の場合であれば、
残期間の賃料を返還する旨の規定でもよいですし、
借主からの解約申し入れにより
契約が終了する場合には、残期間の賃料を
違約金として、受領する（充当する）
というような規定も考えられるかと思います。
（これで相手方が納得すればですが）
ただ、残期間分の賃料を違約金とするような
規定は、公序良俗に違反するとして
無効になる可能性はあるかと思いますし、
残期間分については返還するという
規定の方が両者公平であるとは思います。
いずれにしても、両者間で、
賃料の返還の有無について
揉めないように、この点について、
契約書で明確にしておくことが重要です。
（２）途中解約に関する規定
期間の定めがある賃貸借契約では、
契約で途中解約ができる旨の規定を
定めておかなければ、借主・貸主からともに
途中解約をすることはできません（民法618条）。
なので、●●先生が借主であれば、
借主側から途中解約を行うことができる旨を、
貸主であれば、貸主側から途中解約を
行うことができる旨を規定しておくべきです。
（いずれからもできるという規定でもいいと思います）
途中解約の申入れについては、法律上
以下のとおりとなっていますので、
これに反しない範囲で、解約予告期間も
契約で定めておいてください。
■駐車場の賃貸借契約（借主、貸主側ともに）
自由に定めることができる。
なお、解約予告期間の定めがない場合は、
解約申入れから１年経過後に契約が終了する。
（民法617条1項1号）
■建物の賃貸借契約
・借主側
自由に定めることができる。
なお、解約予告期間の定めがない場合は、
解約申入れから３か月経過後に契約が終了する。
（民法617条1項2号）
・貸主側（借地借家法の適用により、民法の規定が修正されています）
6か月以上とする必要があり（借地借家法27条1項）、
これより短い期間を定めても、借主に不利なものとして
無効となる（借地借家法30条）。
※なお、貸主からの解約申し入れには、
「正当の事由」が必要で（借地借家法28条）
貸主からの途中解約はなかなか認められません。
よろしくお願い申し上げます。