店舗などの事業系の賃貸借契約上において、50％償却とします。
入居時に30万円と契約書に記載があった場合には、
通常は15万円償却で15万円が敷金と考えられますが、
償却は消費税とれるので150,000円×1.08＝162,000円と考えて
敷金は138,000円と考えることができるものなのでしょうか？
つまり契約書上に税抜きか税込か記載があれば分かりやすく
税抜きなら償却150,000円×1.08＝162,000円と敷金150,000円の
合計312,000円を当初契約でいただくかと思います。
特に税抜き、税込の記載がないと税込と考えて15万円が償却で
15万円が敷金になるのでしょうか？
（例）月額家賃２５万円、２年契約、敷金４ヶ月で１ヶ月分償却のケース
・敷金として納めた預けたお金⇒25万円×４ヶ月分＝100万円
・償却分の費用は、１ヶ月分25万円に消費税分をあわせて27万円
質問2
（似たような質問です）
店舗付住宅の賃貸借契約上において、
家賃10万円と記載があった場合に1階店舗で2階住居で同じ面積とすると
5万円は課税の賃料、5万円は非課税の賃料になるかと思います。
これは税込契約といえるのでしょうか？
税抜と記載があれば1階店舗5万円+消費税4,000円
2階住居5万円で104,000円の家賃になりやり取りをするかと思います。
つまり契約書上に税抜きか税込か記載があれば分かりやすいですが税抜きか税込の記載がないと
税込表示となり5万円は課税の賃料、5万円は非課税の賃料になると解釈するものなのでしょうか？
店舗付住宅の家賃
https://ameblo.jp/npo-consult/entry-10022193591.html
質問3
税込み価格に対して仲介手数料を計算すると手数料が不当に増加してしまいますので
気をつけましょう。とあります。
土地建物明細なしの売買契約書のときは、不動産屋が合計の売却金額を基に仲介手数料を受け取ると
宅建業法違反になるのでしょうか？
下記において事業者でない場合で個人が自宅を売却する際には消費税がかからないため区分して
いなくても問題はなさそうですが、法人売り主や個人の事業用不動産の売却のときはどうなるので
しょうか？
売主が個人である場合の不動産売買の取引では、「事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡等」
に該当しない為、建物代金は非課税対象となり消費税の対象から外れるという訳じゃな。
よって売主が個人である場合の不動産売買では土地はそもそも消費税の課税対象から外れておるため、
土地･建物ともに消費税がかからないという事になるのぉ。
https://仲介手数料講座.com/article/003.html
http://e-baikai.com/takken.html
https://sell.yeay.jp/reading/knowledge/9723/
質問4
賃貸のほうの仲介手数料について税込家賃20万円に対して消費税を賦課して216,000円まで
宅建業法上もらってもいいということでしょうか？
売買の時は家屋は税抜きで判定するのに家賃の時は税抜きで判定しなくても問題はないのでしょうか？
＞店舗などの事業系の賃貸借契約上において、50％償却とします。
＞入居時に30万円と契約書に記載があった場合には、
＞通常は15万円償却で15万円が敷金と考えられますが、
＞償却は消費税とれるので150,000円×1.08＝162,000円と考えて
＞敷金は138,000円と考えることができるものなのでしょうか？
結論としては、このようには考えられないでしょう。
そもそも、契約と税務判断の関係ですが、
まず契約があり、その契約を元に税務判断を行う
という順序です。
そして、契約の内容は、契約書に明示がない部分に
関しては、当事者の合理的意思を推認して確定していきます。
（あくまでも契約は当事者の合意内容です。）
今回のご質問の例でいうと、
＞償却は消費税とれるので150,000円×1.08＝162,000円と考え
るには、
償却金額について、
税込・税抜の記載がない（その他特段の合意がない）以上、
社会一般的に償却
となっていれば、消費税分が加算
される意味の契約であることが当たり前の常識である
というレベルの認定ができなければなりません。
現実的にはそのような認定は困難でしょうから、
純粋な敷金分を１５万円よりも下げるということは
できないでしょう。
つまり、
＞15万円が償却で15万円が敷金になるのでしょうか？
ということになると思います。
２ ご質問２
＞店舗付住宅の賃貸借契約上において、
＞家賃10万円と記載があった場合に1階店舗で2階住居で同じ面積とすると
＞5万円は課税の賃料、5万円は非課税の賃料になるかと思います。
＞これは税込契約といえるのでしょうか？
＞税抜と記載があれば1階店舗5万円+消費税4,000円
＞2階住居5万円で104,000円の家賃になりやり取りをするかと思います。
こちらも上記と同様に、
当事者の合意が契約になりますので、「１階店舗・２階住居」を
合わせて、家賃１０万円での契約となるでしょう。
つまり、１階店舗・２階住居の内訳については、
民事上の合意内容ではありません。
内訳の記載がない以上、
税務上、その内訳をどのように「評価」するかは、
契約当事者である賃貸人と賃借人の間の問題ではなく
国と納税者（賃貸人または賃借人）の関係での問題になります。
ですので、税務上の評価として、
＞5万円は課税の賃料、5万円は非課税の賃料になると解釈するものなのでしょうか？
とされるとしても、
民事契約上は、
「１階店舗・２階住居」を合わせて、家賃１０万円での契約
があるという意味にしかなりません。
（税金がかかるから合意内容が変わるというのは
順序が逆です。）
ですので、内訳（税込・税抜記載も含む）を記載した方が
良いというのは、
契約内容として、税務上の評価についての
証拠にするという観点から大きな意味があるからです。
３ ご質問３
＞土地建物明細なしの売買契約書のときは、不動産屋が合計の売却金額を基に仲介手数料を受
＞け取ると宅建業法違反になるのでしょうか？
＞下記において事業者でない場合で個人が自宅を売却する際には消費税がかからないため区分
＞していなくても問題はなさそうですが、法人売り主や個人の事業用不動産の売却のときはど
＞うなるのでしょうか？
例えば、取引金額４００万円をこえる場合、
不動産売買の仲介手数料上限は、宅建法上、
・【取引価格】×３パーセント＋６万円
です。
なお、仲介業者が課税事業者であれば、この金額消費税相当額（８％）を加算でき、
課税事業者でなければ加算はできないとされています。
この算式の【取引価格】ですが、ご指摘のとおり、
売買代金から消費税相当額を除いた金額とされています
（宅建業法４６条から委任を受けている告示
→国交省告示「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることが
できる報酬の額」第２）
http://www.mlit.go.jp/common/001213871.pdf
建物と土地の一括売買の場合も同じで、
特に異なる扱いはなされない（そのような特殊な規制はない）ため、
建物売買の消費税相当額を除いた金額を「取引価格」とする
ことになると考えられます。
結局のところ、
契約の内訳の明示がない場合には、
宅建業法も、税法と同じく
宅建業者と国の間を定める行政法ですので、
宅建業法上、どのように評価するのかの
問題となり、
少なくとも、
＞合計の売却金額を基に仲介手数料を受け取ると宅建業法違反になる
でしょう。
そして、違反のリスクを排除するには、
売買取引時に、建物と土地の価格を区別して定めるという
対策が重要になります。
４ ご質問４
＞賃貸のほうの仲介手数料について税込家賃20万円に対して消費税を賦課して216,000円まで
＞宅建業法上もらってもいいということでしょうか？
＞売買の時は家屋は税抜きで判定するのに家賃の時は税抜きで判定しなくても問題はないので
＞しょうか？
いえ、そのようにはなりません。
賃貸の仲介については、上限は、賃料の１か月分（消費税抜）
とされます。
仲介業者が課税事業者であれば、この１か月分に消費税相当額（８％）を加算できるという
ルールになっているのみです。
（宅建業法４６条から委任を受けている告示
→国交省告示「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることが
できる報酬の額」第４前段 第９②）
http://www.mlit.go.jp/common/001213871.pdf
よろしくお願い申し上げます。