不動産売却を前提とする代償分割の適否

ご質問、ありがとうございます。
弁護士法人ピクト法律事務所の永吉です。

１　ご質問①
＞売却前提の「代償分割」の場合に課税上、「換価分割」と捉えられる可能性はございます
＞か。
＞ちなみに代償金は「売却代金」から諸費用及び公租公課を除いた額の2分の１を検討して
＞おります。要は手残りで2分の１ずつなるように設定するものです。

（１）合意について

「実態」として、
上記の合意をするということでしたら、
これは換価分割であり、代償分割とはなりません。

つまり、今回のようなケースにおける
換価分割と代償分割の区別は、

甲不動産をＢが完全に自由に扱うことが
できるか否か（売却するか否か、いつするか、
誰にするか）というところになります。
（登記上Ｂの単独所有に一旦するとしても、
遺産分割の内容として、売却することをＢに
義務付けるものであれば、これは手続上のもの
に過ぎず、換価分割とされます。つまり、
Ｂ、Ｃの持分１／２ずつの第三者への売却）

ですので、法理論上は、
＞売却前提の「代償分割」
の合意というものはありません。

ただし、代償債務を負担するために、
完全な所有権を取得したBの単独の
判断で、結果論として売却し、その対価で
代償金を支払うことは自由です。

つまり、代償分割の場合、
Ｂは、甲売却の対価により代償金を
払っても良いし、借入をして払っても良いし、
自らの固有財産から払っても良いという形でなくては
ならないということです。

ですので、
たとえ甲の売却代金により代償金を
支払ったとしても、

それは、
Ｂ単独の判断であって、
Ｃとの合意内容（遺産分割の内容）
に売却するかどうかに関連する合意は
してはならないということになります。

ですので、もし遺産分割協議書を
作成するのであれば、Ｂの売却を
強制するような文言は入れてはいけませんし、

ＣもＢが売却するかはわからないという
前提を理解してもらった上で、それでも
良いなら合意をするということになります。

「代償金は「売却代金」から諸費用及び公租公課を除いた額の2分の１」

というような計算方法の記述では、
売却が前提となりますので、
換価分割と認定されるおそれが非常に強くなります。
（実際には、売却代金確定前に上記の１/２ずつという
合意をするというのは難しいでしょうが、最低限
〇〇円という具体的金額の記述が必要かと思います。）。

実際に、売却代金の帰属者が誰かという
点が問題となった事案（平成３年１０月３０日横浜地裁）でも、

今回でいうＢが、
単独相続する文言がある遺産分割協議書が
作成されていたケースで、

こちらは形式上（売却手続きのため）に
されたものであり、

その他、事実関係（第三者との売却交渉のタイミング
が遺産分割と同時期になされていたなどの遺産分割
の過程）
から、代償分割とはならないとして、
法定相続分（共有持分）に応じて、売却代金が
各相続人に帰属するとされています。

今回は、Ｃが税金関係への意識が薄い
ということが理由のようですが、
そのようなＣの場合、

上記の通り、ＣがＢが甲不動産
を売却するか否かは自由であることを
理解せず、

＞遺産分割にて「甲不動産」を2分の１ずつ共有で相続し、
＞売却することで大筋合意しております。

という認識のままということですと、
その過程の資料や供述などで、証拠を
取られる可能性自体はありますので、注意が
必要かとは思います。

２　ご質問②及び③

＞この場合、相続人Bのみが小規模宅地の特例の適用がありますが、問題は
＞ございませんでしょうか。
＞以上のケースで課税上問題になるような事項があればお教えください。

個別の特例適用や課税要件については、
ご検討いただきたいですが

仮に代償分割と想定していたものが
換価分割と認定されるおそれが
顕在化した場合には、適用関係の影響を
受けるでしょう。

つまり、代償分割か換価分割かで
問題が生じた場合の甲不動産の所有権の移転は、

◯代償分割の場合
Ａ→（相続）Ｂ→（売却）→買主

◯換価分割の場合
・Ａ→（相続）Ｂ（１/２の共有持分）→買主
・Ａ→（相続）Ｃ（１/２の共有持分）→買主

ということになりますので、
それを前提に特例の適用などをご判断いただければ
と思います。

なお、類似の事案の解説として、遺言の解釈の
ケースですが、
https://zeirishi-law.com/souzoku/igon/kaishaku/

こちらの私の記事もありますので、
ご参考になさってください。

よろしくお願い申し上げます。