た。
当初は社長が分譲マンションを自己資金と借入金にて個人名義で購入して、個人で借
入金返済をして
愛人にただですまわせていました。
事実認定の問題にはなりますが、考え方を教えていただけると助かります。
10年ぐらい前には愛人関係は終了しています。現在もたまには会って食事程度はして
いる仲とのことです。
法人の税務調査で個人通帳の精査から何らかのお金が定期的に入金されているという
話になり
表に話がでてきました。
愛人がいる＝売り上げを脱漏して囲っているという見方をしています。
このことについてはここ数年はお金の援助はしていないので問題はないのですが、
愛人関係終了の際に社長と第三者立ち合いのもと、元愛人と話をしてでていってくれ
という話をしたら、ここに住み続けたい
ということになりました。
愛人関係が終了した10年ぐらい前にそれなら自分で購入して返済をしてくれと伝えた
ところ、借入ができない状態の人であったので、
まとまったお金はないけど毎月返済ならできるとして、
社長の個人通帳にお金を返済額+水道光熱費を入金してもらい、社長個人通帳で借入
金返済と水道光熱費の支払いを
していたという事実を税務署がおさえています。
契約書はいっさい存在しません。
税務署は部門は違う（個人所得税の話）けど、社長個人の不動産所得になると脅し的
な発言をして法人調査を有利にしたいみたいです。
社長はもうけるつもりもなく返済額を入金してもらって返済していただけです。
つい最近、元愛人にまとまったお金が入ったため、その愛人が繰上返済をして、購入
当初から社長個人が愛人関係中に支払いをした
金額相当額のお金を授受して所有権移転を元愛人にしていました。
質問ですが、契約がない中で
不動産の賃貸借と名義貸しのどちらになるかという法律的な考え方を教えて下さい。
お互いに生存しているので賃貸借ではないといった場合はそのようにできるものなの
でしょうか。
10年前に口頭による契約で売買契約（10年ぐらい前の残債+社長が愛人時代に支払い
をした金額）をして、
元愛人は社長の通帳を通して支払いをしているだけで社長は名義を貸していたと主張
していますが難しいでしょうか。
なお分譲マンションの固定資産税は元愛人が愛人関係終了後は支払いをしていまし
た。
＞質問ですが、契約がない中で
＞不動産の賃貸借と名義貸しのどちらになるかという法律的な考え方を教えて下さい。
＞お互いに生存しているので賃貸借ではないといった場合はそのようにできるものなのでしょうか。
＞10年前に口頭による契約で売買契約（10年ぐらい前の残債+社長が愛人時代に支払い
＞をした金額）をして、
＞元愛人は社長の通帳を通して支払いをしているだけで社長は名義を貸していたと主張していますが難しいでしょうか。
＞なお分譲マンションの固定資産税は元愛人が愛人関係終了後は支払いをしていまし
＞た。
※ご質問にある「当初から社長個人が愛人関係中に支払いをした金額相当額のお金を授受して所有権移転を元愛人にしていました。」というのは、愛人に所有権移転「登記」をしたということでよろしいでしょうか。
以下、その前提でご回答します。
２ ご質問に対する回答
（１）前提
不動産の場合、
>当初は社長が分譲マンションを自己資金と借入金にて個人名義で購入して
いる以上は、当初の購入時の所有者は社長ということになります。
>愛人にただですまわせていました。
この期間の社長と愛人の関係は、法律的に評価すると、使用貸借契約があったとの認定になります。今回の問題は、愛人関係の終了時（10年前）以降、この使用貸借が、何の契約に切り替わったのかという点です。
（２）今回の考え方
まず、遅くとも、愛人が社長に対してまとまったお金を繰上返済（愛人関係中に支払いをした金額相当額も含みます。以下、同じ）して、マンションの所有権移転登記がなされた以降の時点においては、所有権が愛人にあることは本件では間違いないかと思います。そうすると、愛人が社長に繰上返済したお金は、売買の対価であることも間違いないところでしょう。
問題は、繰上返済以前の愛人関係の終了時（10年前）から愛人から社長に継続的に支払われていた「返済額（+水道光熱費）」の部分が、マンションの売買の対価なのか、賃料なのかという点です。つまりは、売買契約の時期が、愛人関係の終了時なのか、繰上返済があった時なのかという点がポイントになります。
言い換えれば、「返済額（+水道光熱費）」が支払われ始めた愛人関係の終了時に、社長と愛人の間でマンションの売買の合意があったのかどうかの事実認定（これを裏付ける事実がどれだけ認定できるか）の問題です。
愛人関係の終了時に売買の合意がなかったとすれば、社長名義のマンションに愛人が住んでいて、愛人から社長に対し継続的に金銭が支払われていることからすれば、通常、その金銭は賃料であるとされてしまうと思われます。
なお、下記の証明責任の観点からは、愛人関係の終了時に「賃貸借契約」があったということと矛盾する事実を反論していけば良いということになります。
（３）税務署の主張への反論方法など
ア 課税要件事実の証明責任
課税するための要件に関する証明責任は、一般に、課税する側、つまり税務署側が負うとされています。
つまり、今回愛人から社長に継続的に支払われていた「返済額（+水道光熱費）」を賃料収入として課税するためには、愛人関係の終了時に賃貸借契約の締結があったということを税務署側が証明しないといけないのです。
賃料収入かもしれないけど、愛人関係の終了時に当事者間に売買契約がありその分割代金である可能性も捨てきれない（どっちか分からない）という状態になれば、賃料収入としてこれに課税することはできないことになります。
この証明責任の点も主張することが良いかと思います。
イ 税務署の主張への反論
（ア）予想される税務署の主張
愛人関係の終了時に売買契約をしていたとしたら、その時点で所有権移転登記をするのが通常で、その後、10年も経ってから登記をするのは不自然なので、愛人関係の終了時に売買契約はなかった。だとすると、愛人関係の終了時から支払われている「返済額（+水道光熱費）」は、愛人が当該マンションを利用している対価であり、賃貸借契約が成立していた。
という主張をしてくるかと思われます。
（イ）反論方法
上記の税務署からの指摘に対しては、愛人関係の終了時の契約は、所有権留保特約付の売買であったという反論が可能です。
通常、売買をした場合、契約締結時か代金の支払時に所有権を移転するという契約にすることが多いです。
ただ、代金を分割払いとする場合には、分割代金を支払い終わるまでは、所有権を売主側に留保し、代金の完済時に買主側に所有権が移転するという所有権留保特約付の売買とすることもあります。これは、分割金の支払が滞った場合の担保として、所有権を買主側にとどめておくというもので、実務上利用されています。
特に不動産という高額なものであれば、担保として所有権留保特約をつけることは不自然ではありません。
上記の税務署からの指摘に対しては、「10年前の契約は、所有権留保特約付の売買であり、その売買代金（10年ぐらい前の残債+社長が愛人時代に支払いをした金額）を完済したときに所有権を移転するというものであった。一括での繰上返済により代金全額の支払がなされたので、このタイミングで所有権移転登記をした」という反論ができるとか思います。
ウ その他のこちら側ができる得る主張
その他、愛人関係の終了時に売買契約があった（賃貸借ではない）ことを基礎付けるために
以下の主張をすることが考えられます。
（ア）固定資産税を愛人が支払っていたこと
所有権を有する賃貸人による賃貸借契約の場合、固定資産税は、貸主が支払うことが通常であるところ、愛人関係の終了時から愛人が固定資産税を支払っていたことは、賃貸借契約ではなかったことを裏付ける事実です。これを根拠に、社長と愛人の間に賃貸借契約がなかったことを主張するのがよいでしょう。
（イ）第三者の証言
ご質問からすると、第三者立会いのもと、社長と愛人の売買の話がなされたとのことですので、可能であれば、この第三者の証言を陳述書にして証拠に残しておくのがよいかと思います。税務署側も、利害関係のない第三者の証言ということであれば、全く無視することはできないと思われます。
エ まとめ
税務調査との関係では、
上記のように、税務署に対して、愛人関係の終了時の10年前に社長と愛人との間の合意が賃貸借ではなかったことを裏付ける事情を挙げて主張し、継続的に支払われていたお金は売買の分割代金であったかもしれない（賃料であったとは言い切れない）と思わせることが重要かと思います。
よろしくお願い申し上げます。