・不動産の売買があります
・売り主（他人：甲）、買い主（法人：乙）、乙の地位承継者 丙（A：乙法人の役員、B：Bの弟、乙法人の役員ではない）
・購入契約書は甲と乙で本年10月交わしており、手付金は乙法人から支払い済み
・この契約書には地位承継の旨は明記されている
・丙の銀行融資の関係で、今月中に地位承継の契約を結ぶ予定
・今般、地位承継契約書の原案が来たのですが、ここに次のような記載があります（部分要約）
ーーーここからーーー
売り主（甲）、買い主（乙）及び買主の地位承継者（丙）は、甲と乙が30年10月×日に締結した甲が所有する末尾記載の不動産の不動産売買契約に関し、本日、以下の条項により買主の地位承継を締結した。
（地位承継）
乙は、原売買契約の買主の地位を丙に譲渡し、丙は本件地位を乙から承継した。
・本件地位の承継は、本契約締結時にその効力を生じるものとし、乙は、本契約締結と同時に原契約の原本を丙に引き渡す。
・甲は、乙から丙への本件地位の承継を異議なく承諾した。
（売買代金の精算）
甲は丙に対し、残代金を丙から受領と同時に本物件を引き渡す。
・丙は、乙に対し、本契約と同時に乙が支払い済みの手付金を支払うものとする。
（原契約からの離脱）
本契約に基づく地位承継により、本契約締結以後、乙は原契約から離脱し、本件地位を承継した丙が原契約上の買主としての権利を有し、義務を負うものとする。・・
ーーーここまでーーー
（質問事項）
・登録免許税、不動産取得税は当期が丙名義となることから、当初より丙の負担となるという理解で合っていますか
・承継契約書にある譲渡という言葉がどうも引っかかるのですが、これは一般的な形なのでしょうか
・地位承継であっても、甲→乙→丙と資産が移動したということで、乙→丙の移転時に乙は消費税の納税が生じるという見解があるようですが、そうなるのでしょうか
・地位承継であっても、甲→乙→丙と資産が移動したということで、乙は法人の申告にこの取得と譲渡を含めることになるのでしょうか
・甲は丙が取得者であることについて特に異議は無いとのことなのですが、もし税務上不具合があるようならこの地位承継契約の文言を直す、あるいは契約そのものをし直してもらった方がよいでしょうか
もし文言を直す場合、どのような形にすればよいでしょうか
よろしくお願いします。
対象となっている契約（甲・乙の不動産売買契約）
において、所有権の移転時期は、乙が代金を
全額支払った場合（その他、現状は契約のみで
所有権の移転を伴わない形）などになっている
と思います。
仮に何らの定めがなければ、民法上、
契約のみで所有権が乙に移転していることになります
ので、そもそも契約上の地位の承継ではなく、
Ｂ→Ｃへの不動産の転売となりますが、
不動産の場合は、おそらくそのようには
なっておりません。
それを前提に回答します。
１ ご質問①
＞・登録免許税、不動産取得税は当期が丙名義となることから、当初より丙の負担となるとい
＞う理解で合っていますか
現状で不動産の所有者は甲であり、
残代金を支払うことで、不動産を買い取れる契約上の地位を
丙は乙から取得したに過ぎません。
よって、実際の所有権の移転経緯は、
甲→丙
となりますので、その理解で問題ございません。
２ ご質問②
＞承継契約書にある譲渡という言葉がどうも引っかかるのですが、これは一般的な形なのでし
＞ょうか
そうですね。地位を「譲渡する」、「承継させる」などが
使われることが多いです。
「契約上の地位を譲渡する」というのは、
一般的な表現です。
３ ご質問③
＞地位承継であっても、甲→乙→丙と資産が移動したということで、乙→丙の移転時に乙は消
＞費税の納税が生じるという見解があるようですが、そうなるのでしょうか
上記の通り、資産が甲→乙→丙に移動しているわけではありません。
あくまでも資産の所有権は、甲→丙となります。
その他、より法的に厳密にいうと、
丙は、
乙が甲に対して手付金を支払った債権的地位
を得る対価として、
手付金同額を乙に支払う
というところで、ここに乙丙間の
取引が一応観念できるということにはなります。
ただ、実態としては、一旦、
①甲・乙間で契約を合意解除して、甲から乙に手付金の返還
②丙が甲と新たな契約をして、同額の手付金を甲に入れ直す
という①、②を
丙から乙に金銭を支払うことで、省略しているに
すぎないと評価して問題がないように思いますし、
「売買代金の精算」とされているのはそのような趣旨でしょう。
４ ご質問④
＞地位承継であっても、甲→乙→丙と資産が移動したということで、乙は法人の申告にこの取
＞得と譲渡を含めることになるのでしょうか
上記の通り、
資産の移動は、甲→丙です。
５ ご質問⑤
＞甲は丙が取得者であることについて特に異議は無いとのことなのですが、もし税務上不具合
＞があるようならこの地位承継契約の文言を直す、あるいは契約そのものをし直してもらった
＞方がよいでしょうか
＞もし文言を直す場合、どのような形にすればよいでしょうか
上記の通りになります。
問題があるとすれば、甲・乙間の売買契約の不動産
取得時期の問題はあるかと思いますので、ご確認ください。
念のため
「残代金の支払いと同時に、甲から丙に所有権が移転するものとする」
というような文言を加えても良いかとは思います。
よろしくお願い申し上げます。