お世話になっております。
●●です。
抽象的なタイトル、内容ですみません。
（前提条件）
・AとBが1/2ずつで所有権登記のある建物（アパート）があります
・この建物には金融機関からの借り入れがあり、債務者はAのみとなっています
・BはAに対し、借入金の一部を負担しています（1/2ではない）
・今回、Bの持ち分をCに贈与または譲渡により移転したいと考えています
・AはBの子、CはAの子です
（質問事項）
・所有権の移転をするにあたり、金融機関の承諾は必要でしょうか
・契約により財産を移転したが、名義変更（登記）をしない場合、問題となる点はどのようなことがありますでしょうか
よろしくお願いいたします。
ご質問、ありがとうございます。
弁護士法人ピクト法律寺事務所の永吉です。
１ ご質問①〜持分の譲渡に金融機関の承諾は必要か？
＞・所有権の移転をするにあたり、金融機関の承諾は必要でしょうか
まず、民法上、共有者が自己の持ち分を他人に譲渡することは
原則として自由です。
＞・この建物には金融機関からの借り入れがあり、債務者はAのみとなって
＞います
ということで、おそらく建物に抵当権等が設定
されおり、その範囲は、建物全部について可能性が高いかと思います。
（この点は、登記簿等でご確認ください。）
この場合、Ｂは物上保証人となっているわけですが、
物上保証人が変更される場合には、金融機関の承諾を
必要する契約となっているケースも多いので、
契約書をご確認ください。
ただ、契約を無視し、承諾がないからといって、
合意による所有権移転自体の効力が否定される
ということではなく、
金融機関との消費貸借契約違反ということで、
期限の利益喪失し、一括弁済の請求を受けたり、
抵当権の実行を受けたり、遅延損害金等（おそらく、
その場合の損害金はかなり高い率が設定
されています。）を請求されるリスクがあるというところです。
（また、連帯保証の関係も調査された方が良いでしょう。）
孫への贈与でどこまで金融機関が動くのか
というところはありますが、
契約書を確認し、承諾なしに譲渡することが
契約違反になるのかについて確認した上で、
そのような定めがある場合には、承諾を
得た方が良いでしょう。
２ ご質問②〜名義変更（登記）をしないリスク
（１）第三者との関係
まず、仮にBがCに不動産を譲渡した後に、
さらにBが別の第三者に不動産を譲渡してしまったり、
Ｂの債権者から差し押さえを受けたりしたうえ、登記を移転してしまうと、
原則としてCは第三者や差押債権者に自己の所有権を対抗できません（民法１７７条）。
つまり、最終的に第三者等の不動産取得者が確定的に
所有権を取得してしまいます。
（２）相続や税務との関係
ア Ｂの相続が発生した場合
所有権移転登記をしていないと、
下記の贈与税・相続税との同じ論理で、
そもそも譲渡（特に贈与のケース）が否定され、
Bの共有持分は、Ｂの相続財産であるとして、
Ａを含む他の相続人とのトラブルになる可能性が
あります。
イ 課税等について
もちろん、名義変更（登記）は、契約が先に
あって、形式的になされるものに過ぎない
というのが原則なのですが、
これまでの裁判例の中で、
贈与契約書はあるが、名義変更がされていない
事案で、
贈与契約書は形式的に記載したものに過ぎず、
実際の贈与時点は、名義変更時であるとして、
名義変更時に贈与税が課せられた事案（ですので、
契約書の記載にかからず、時効も名義変更時点から）
や
公正証書による贈与契約書があっても、実際には所有権の移転する
意思はなく、相続税の課税対象となり、重加算税の対象
となるとされた事案等があります（東京地判平成１８年７月１９日等）。
これらの裁判例等では、
所有権移転登記をしないことは通常考えらず、
かつ、贈与契約書時点で財産の移転を必要とする合理性が
ないことなどを理由に判断されています。
（私の著書である「民事・税務上の「時効」
解釈と実務」の２５４頁〜２６１頁等にも詳細に記載があります。）
よろしくお願い申し上げます。
なお、BがCの債務を負担しているという点は、ご質問の対象とは
なっていませんが、BのCに対する求償権となるのか贈与となるのか、
単なる債務返済なのか等は、法律関係より別途問題がありますので、ご注意ください。