被相続人から相続人へ贈与された建物に対して、被相続人が費用負担した建物修理代について

ご質問、ありがとうございます。
弁護士法人ピクト法律事務所の永吉です。

１ ご質問

＞（１）Ａが負担した令和元年９月の別荘建物長期大規模修理代等の取扱い
＞Ａが別荘建物の建築費の大半を負担していが、別荘建物の名義をＣとしていたため、
＞平成２年にＡからＣへ別荘建物の贈与が行われたことになり、
＞令和元年９月にＡが負担した長期大規模修理代等350万円は
＞ＡからＣへの贈与となってしまうのか？
＞（２）別荘建物はＣ名義であるが、相続税申告上、
＞別荘建物建築費の大半を負担していたＡ
＞所有物（名義不動産？）とすることは可能か？
＞可能の場合、何か特別な手続きを行う必要があるか？

＞質問の趣旨としては、別荘建物の相続税評価額が約150万円であるにもかかわらず、
＞Ａが負担した別荘建物の長期大規模修理代等の約350万円が
＞相続開始前３年以内の贈与に該当すると、課税価格が約200万円増加し、
＞かつＣに贈与税の申告義務も発生するため、別荘建物の
＞所有権保存登記自体が錯誤（？）であり、Ａの名義不動産（？）
＞という考え方が採用できないかということです。

２ 回答

ご質問（１）（２）ともに
別荘建物について、登記上はC名義となっているが、
本来の所有者はAであったとすることが
可能かという問題かと思います。

理論上は、名義財産の対象財産が不動産であることは
名義預金や名義株式と同様にありえることです。

例えば、大阪地判平成２７年３月１３日では、
以下のように判示して、個別事案の判断により、
登記名義人ではなく、被相続人の所有である旨の認定が
されています。

「不動産については、不動産登記簿に所有者として登記されている者が
所有者であると事実上推定すべきであるが（最高裁昭和３４年１月８日）、
当該不動産の取得の経緯、取得原資の出捐や使用収益の状況、
登記名義人と取得原資出捐者や使用収益者との関係等を総合考慮して、
登記名義人以外の者に帰属するというべき特段の事情があると認められる
場合には、その者を当該不動産の所有者と認定するのが相当である。」

本件でも上記の特段の事情が認定されれば、
名義不動産ということになります。

特段の事情なため、納税者の方で事実上立証できなくては
なりません。実際は、事実認定と評価の問題となります。

いただいた事情に証拠があるとすると
この特段の事情が認められる可能性自体は十分あると考えられます。

ただ、あくまでも事実認定の評価の問題となりますので、

いただいた事情の証拠があるかという点と、

＞（３）Ａが高齢になったため、ＣがＡの依頼で別荘建物に係る経費を立替払いし、
＞Ｃの立替え払い後、ＣがＡの口座から
＞Ｃの口座へＣが立替えた金額を振り込んでいた。

＞（４）Ａが亡くなる１年３カ月前の令和元年９月に、
＞別荘建物の長期大規模修理代等で約350万円の支出が発生し、
＞Ｃが支出を立替えた後、ＣがＡの口座からＣの口座へ立替代金を振り込んだ。

という事情は、経緯としては、Aが所有者であったことを
基礎付ける事情となりそうですが、

一方で、C自身一旦支払い、さらにCがAの口座から
Cへの振込みを行っているということ
なので、自己が名義人なっていることを本当に知らなかったのか
等は、争点になると思われます（平成２年当時からこの時点の
どこかで贈与契約の合意があったのではないかと疑わせる事情として）。

つまり、Cが積極的に建物維持等のための行為を
行っており、自己の名義である
ことを認識していなかったというのはないのではないかと
疑われるという意味です。

この辺りは、訴訟となっても、弁護士の戦い方のうまさや
裁判官のタイプなどでも結論が変動する可能性もある領域かと思います。

税理士の先生としては、依頼者様にリスクも説明しつつ、
選択してもらうということになるかと思います。

個人的には、
税務訴訟の目線からいえば、いただいた事情に証拠があり、
更正されたという事案で、税務訴訟を争いたいと言われた場合、
争う価値が十分にある旨、伝える事案かとは思います。

よろしくお願い申し上げます。