●●です。
不動産管理会社（不動産屋）の取引について教えてください。
不動産管理会社は同族法人ではないとします。
前提として一括借り上げを大家さんとしているとします。
質問1
仮に大家と不動産管理会社で一括借上契約をし、
不動産管理会社は第三者に賃貸するとした場合、退去時の修繕費の負担に
ついては、契約書で取り決めればよく、
不動産の所有者の大家が負担する契約でも
転貸会社の不動産管理会社が負担する契約でも
解約営繕は不動産管理会社、設備は大家が負担する契約でも
契約は自由でしょうか？
つまり、お互いが納得していれば自由でしょうか？
修繕費や原状回復費をめぐるトラブルも一括借り上げでは多いです。
修繕費や原状回復費を不動産会社が建て替え、オーナーに請求する際に、
想定よりも高額な請求をされたというお話を聞くことがあります。
このようなトラブルを回避するために、不動産の修繕や入居者の退去に伴う原状回復等を行う場合には、
事前に見積もりの提示をしてもらうなど、
オーナーとして発生する費用を把握できるようにしておくことがポイントとなります
質問2
保証金の預りや礼金は、契約書に記載があれば、
大家（いったんは入居者から不動産管理会社が預り、同額を不動産管理会社が大家に支払いをする）
がもらっても
転貸会社の不動産管理会社がもらっても
契約は自由でしょうか？
つまり、お互いが納得していれば自由でしょうか？
上記のURLで一括借り上げの敷金・礼金は不動産会社と記載があり、一般的でると思いますが、
不動産会社が善意で大家に敷金・礼金を渡す契約でも問題はありませんでしょうか？
ご質問、ありがとうございます。
弁護士法人ピクト法律事務所の永吉です。
１ ご質問①
＞仮に大家と不動産管理会社で一括借上契約をし、
＞不動産管理会社は第三者に賃貸するとした場合、退去時の修繕費の負担に
＞ついては、契約書で取り決めればよく、
＞不動産の所有者の大家が負担する契約でも
＞転貸会社の不動産管理会社が負担する契約でも
＞解約営繕は不動産管理会社、設備は大家が負担する契約でも
＞契約は自由でしょうか？
＞つまり、お互いが納得していれば自由でしょうか？
そうですね。原則的には互いで契約をすれば可能です。
例外的な場合として、賃借人が「消費者」である
場合には消費者契約法や公序良俗（民法９０条）に反するとして
無効となることがありますが、
不動産管理会社が相手となりますので、
契約でしっかりと合意すれば、可能と考えて良いでしょう。
２ ご質問②
＞保証金の預りや礼金は、契約書に記載があれば、
＞大家（いったんは入居者から不動産管理会社が預り、
＞同額を不動産管理会社が大家に支払いをする）がもらっても
＞転貸会社の不動産管理会社がもらっても契約は自由でしょうか？
＞つまり、お互いが納得していれば自由でしょうか？
＞上記のURLで一括借り上げの敷金・礼金は不動産会社と記載があり、
＞一般的でると思いますが、
＞不動産会社が善意で大家に敷金・礼金を渡す契約でも問題はありませんでしょうか？
そうですね。
あくまでも、入居者への賃貸人が
不動産管理会社であるということだと思いますので、
入居者は不動産会社がということとなりますが、
不動産管理会社と大家間では、ご指摘のとおり、合意があれば可能です。
よろしくお願い申し上げます。